Immaginiamo di trovarci di fronte ad una situazione in cui la nostra casa sia stata pignorata dalla banca per non avere pagato puntualmente le rate del mutuo e che la stessa banca abbia deciso di vendere all’asta il nostro immobile per recuperare forzosamente il proprio credito con il ricavato della vendita.
Immaginiamo, inoltre, che noi proprietari non abitiamo la casa in questione, ma che questa sia stata acquistata con la sola finalità di darla in affitto a terzi.
Fatte queste brevi premesse, a questo punto la domanda che sorge spontanea è: possiamo comunque dare in affitto la nostra casa anche se l’immobile risulta pignorato?
La risposta è NO. A sancirlo è la Corte di Cassazione, che in una sua sentenza prevede che un immobile pignorato non può essere dato in locazione.
Ciò in ragione del fatto che, a seguito del pignoramento, il debitore continua a rimanere proprietario del bene sino alla sua eventuale aggiudicazione all’asta, ma di fatto perde il diritto di gestirlo e amministrarlo. Non può, quindi, affittare la propria casa e non può trarre alcun profitto dal suo sfruttamento economico.
Eventuali richieste di affitto del bene pignorato devono essere prima autorizzate dal giudice dell’Esecuzione dietro apposita richiesta.
Se poi il giudice darà il suo benestare, verrà da lui nominato un custode che si occuperà della gestione dell’immobile sino alla sua vendita o assegnazione all’asta. Ovvero, da quel momento in poi il custode incaricato subentrerà al proprietario nella riscossione dei canoni d’affitto, così come potrà avviare eventuali procedure di sfratto qualora gli inquilini non dovessero pagare il mensile.
Ciò in virtù del principio secondo cui tutte le entrate connesse allo sfruttamento economico del bene devono servire a ridurre l’esposizione debitoria nei confronti del creditore e nessun profitto deve finire nelle “tasche” del debitore/proprietario.
Cosa accade se il proprietario dell’immobile concede in affitto la casa pignorata senza avere ricevuto autorizzazione dal Giudice dell’Esecuzione?
In questo caso, la Cassazione precisa che il contratto di locazione viene comunque considerato valido e gli inquilini possono continuare ad abitare l’immobile sino alla scadenza del contratto di locazione. Il custode nominato dal Tribunale subentrerà in ogni caso al proprietario nella gestione dell’affitto.
Dal canto suo il proprietario, avendo agito senza autorizzazione del Tribunale, incorrerà in sanzioni penali e sarà costretto a restituire al custode tutti i canoni di locazione percepiti indebitamente fino a quel momento.
Ma c’è di più…se in presenza di un contratto di affitto non autorizzato dal giudice dell’esecuzione, l’immobile dovesse venire aggiudicato all’asta, l’acquirente non è tenuto a rispettare la validità del contratto di locazione. Ovvero può chiedere agli inquilini di liberare sin da subito l’immobile a patto che provi da una parte la mala fede del proprietario (che ha agito senza essere ottenere autorizzazione dal Giudice dell’Esecuzione) e dall’altra la complicità degli inquilini (che hanno aderito al contratto pur essendo a conoscenza della procedura esecutiva immobiliare in corso e che ciò avrebbe arrecato un danno al potenziale acquirente).
Diversa, invece, è la situazione quando, alla data di notifica del pignoramento, l’immobile risultava già affittato a terzi.
In questo caso, in virtù del contratto di locazione regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate in data antecedente al pignoramento, la normativa prevede che gli inquilini possono continuare ad abitare l’immobile sino alla scadenza naturale del contratto. Fermo restando che, come detto prima, anche in questo caso verrà nominato dal Tribunale un custode che si occuperà della gestione dell’immobile e della riscossione dei canoni di affitto per tutta la durata della locazione.
E se nel frattempo la casa viene aggiudicata all’asta? L’acquirente può pretendere che gli inquilini liberino l’immobile sin da subito, senza aspettare la scadenza del contratto di affitto?
No, in questo caso, a tutela dei diritti dell’inquilino, l’acquirente dovrà attendere la naturale scadenza del contratto di locazione per potere prendere materiale possesso dell’immobile.
Ma, come spesso accade, vi sono delle eccezioni alla regola generale.
Ecco di seguito alcuni casi in cui l’acquirente può chiedere agli inquilini di lasciare la casa sin da subito:
– quando gli inquilini non pagano il canone mensile di locazione, avviando le procedure di sfratto (di questa operazione se ne occuperà poi il custode nominato);
– quando il proprietario ha agito in mala fede affittando l’immobile con l’intento di impedire o ostacolare la sua vendita all’asta. Di questo, però, l’acquirente ne deve dare prova, così come deve dimostrare che gli inquilini erano consapevoli che detto contratto di affitto avrebbe arrecato a lui un danno (si mette in atto la cosiddetta azione revocatoria per fare dichiarare inefficace il contratto di locazione stipulato);
– quando, in mancanza di data certa del contratto (es. contratto di affitto “in nero”), gli inquilini non riescono a dimostrare in alcun modo di abitare in quella casa già da prima del pignoramento;
– se il canone d’affitto pattuito è di importo inferiore a un terzo rispetto al “giusto prezzo” o agli affitti precedenti (in questo caso è come se il contratto di locazione fosse stato stipulato per creare un danno all’acquirente e di conseguenza al creditore);
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Categoria: Pignoramento
