Quello dei condomini insolventi o morosi è un problema sempre attuale e piuttosto frequente. Spesso riserva sorprese ben poco gradite sia per il debitore che per tutti gli altri inquilini e, non per ultimo, allo stesso amministratore. Ma sapevi che, a causa dei debiti condominiali, lo stesso amministratore può anche arrivare a pignorare casa?
Debiti condominiali: cosa rischia chi non paga?
Quando le spese condominiali aumentano e ci sono famiglie che non possono tenere fede ai propri doveri condominiali, la situazione si complica. Nascono così tensioni e litigi tra gli stessi condomini che spesso portano anche a provvedimenti promossi dai legali. Ma quando i debiti con il condominio cominciano ad accumularsi, l’amministratore deve comunque recuperare i crediti dovuti. E, probabilmente non lo sapevi, ma… l’amministratore del condominio può anche pignorarti casa!
Con l’entrata in vigore della “riforma del condominio” del 2012, ai sensi del primo comma dell’art. 63 disp. att. c.c., l’amministratore ha infatti l’obbligo di agire per vie legali, intraprendendo – se necessario – una procedura esecutiva al fine di recuperare il credito vantato nei confronti dei condomini insolventi.
L’amministratore ha sei mesi di tempo per procedere al recupero di quanto spetta al condominio; dopo diverse telefonate, lettere, e dopo aver visto fallito ogni tentativo di raggiungere un accordo bonario per la riscossione delle quote dovute, può richiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo!
Questo vuol dire che non si devono aspettare i normali 40 giorni previsti per la successiva notifica dell’atto di precetto, che può avvenire dunque dopo qualche giorno. Inizia un’azione esecutiva che condurrà quasi sicuramente alla espropriazione forzata di beni mobili del debitore (ad esempio beni di arredamento presenti nell’appartamento), fino a giungere, nei casi di elevata morosità, al pignoramento immobiliare dell’unità del condomino moroso.
Il passaggio è semplice e consequenziale: decreto ingiuntivo, notifica dell’atto di precetto, atto di pignoramento ed espropriazione forzata.
Questo purtroppo è inevitabile perché l’amministratore e gli altri inquilini devono comunque salvaguardarsi e tutelarsi nei confronti di chi, seppur per giustificati motivi, non riesce comunque a pagare. Se l’amministrare non provvede a promuovere il recupero dei crediti entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, si espone al rischio di revoca dall’incarico e alla richiesta di risarcimento dei danni da parte del condominio o dei singoli condomini che restano tutti pregiudicati dall’inadempimento.
Il condomino moroso rischia grosso
Se il condominio procede con il pignoramento immobiliare, qualora esista anche un mutuo sulla casa, è bene tener presente che anche la banca si sentirà chiamata in causa e non starà di certo ferma a guardare. Contrariamente a quanto si pensa, l’ipoteca volontaria accesa sull’immobile per la concessione del mutuo, non rappresenta infatti una protezione o un vincolo capace di bloccare l’azione esecutiva intrapresa dal condominio, ma rappresenta una garanzia per la banca, che in questo caso, proprio per tutelare il denaro che ha prestato per l’acquisto della casa, interverrà essa stessa nella procedura, revocando il mutuo e chiedendo il rientro immediato di tutto il residuo in un’unica soluzione.
Per capirci meglio: tu non paghi il condominio, ma sei comunque regolare con il mutuo. La banca ti manda ugualmente la decadenza dal beneficio del termine. Alla luce dell’azione esecutiva intrapresa, infatti, la banca deve far valere il suo diritto di essere soddisfatta “per prima” in caso di vendita all’asta della casa.
I debiti condominiali non sono affatto da sottovalutare!
Anche debiti non troppo alti possono innescare un meccanismo pericoloso che può portarti alla perdita della tua casa. Ogni situazione è ovviamente diversa, ma è importante capire cosa è necessario fare e come riuscire ad intervenire tempestivamente.
Se infatti non è possibile rinegoziare i debiti in nessun modo, diciamo che non ci sono tante altre possibilità per il debitore: bisogna restituire ai creditori quanto gli spetta e questo lo si può fare solo vendendo l’immobile e solo vendendolo prima dell’asta giudiziaria.
È qui che arriva la fase più delicata: bisogna evitare che la casa vada all’asta. In questo caso perderesti definitivamente il tuo immobile, senza peraltro riuscire a soddisfare completamente i creditori, rimanendo ancora con debiti condominiali da pagare.
Come possiamo aiutarti in questi casi? Solitamente, interveniamo tramite i nostri professionisti specializzati, offrendoti gli strumenti giusti per trovare la soluzione migliore ed evitare la vendita giudiziaria della tua casa. Inoltre, ti assistiamo in tutte le operazioni riguardanti le questioni bancarie e legali finalizzate all’estinzione definitiva del debito e alla vendita dell’immobile, qualora ne esistono le condizioni.
