La tua casa sta per essere venduta all’asta ma vorresti capire come poter bloccare la procedura di aggiudicazione immobiliare e se per te esistano possibilità di poter riacquistare il bene di tua proprietà.
Sicuramente le strade da intraprendere non sono semplici ma è bene che tu sappia che l’avvio dell’esecuzione forzata non comporta di per sé la perdita immediata dell’esclusiva proprietà. Infatti, fino a quando l’immobile non viene ceduto, l’unico proprietario indiscusso resterai tu. In questo articolo ti spieghiamo come riuscire a bloccare il pignoramento, come poter evitare la vendita all’asta e ancora come sia possibile ricomprare la tua casa in maniera legale.
Contratto di transazione: l’accordo tra debitore e ceditore per bloccare la vendita all’asta di un immobile
Anche nel caso in cui una procedura di pignoramento sia stata attivata, esiste la possibilità di trovare un accordo con il creditore al fine di riottenere in maniera del tutto legale la proprietà dell’immobile. La legge infatti non pone alcun tipo di limite a transazioni tra le parti se queste consentono la risoluzione di una causa giuridica. Inoltre, l’accordo contribuisce ad un netto risparmio anche sulle spese procedurali e sui tempi di esecuzione della causa.
Se tra debitore e creditore sussiste la volontà di trovare un accordo, basterà formalizzare l’impegno con un contratto di transazione che indicherà le reciproche rinunce e pretese accordate.
Esistono due tipologie di accordi commerciali:
- Saldo e stralcio, a fronte del pagamento immediato dell’importo complessivo, il creditore rinuncia ad una parte del denaro a lui spettante.
- Dilazione, a fronte del recupero totale dell’importo spettante, il creditore accetta tempi di riscossione più lunghi.
La formalizzazione dell’offerta di transazione spetta solitamente al debitore tramite una lettera scritta o una mail (preferibilmente una Pec) da inviare direttamente all’avvocato del creditore. Quest’ultimo potrà anche non dare seguito alla richiesta invalidando di fatto l’accordo. In caso di approvazione le parti firmeranno l’accordo al quale seguirà il pagamento da parte del debitore di quanto dovuto secondo le forme concordate con conseguenziale chiusura della procedura di esecuzione forzata da parte del creditore.
Importante: nel caso in cui la procedura di pignoramento sia stata attivata da più creditori, è necessario l’accordo di tutti i soggetti chiamati in causa. La non approvazione del contratto di transazione da parte di un solo creditore annullerebbe la risoluzione in accordo della causa e manterrebbe esecutivo il pignoramento e la vendita all’asta dell’immobile.
È possibile bloccare un pignoramento immobiliare da parte dell’Agenzia Entrate Riscossione?
Sì, se è l’unico creditore ad attivare l’esecuzione forzata verso la tua prima casa. Nel caso in cui ci fosse un altro creditore attivo nella causa di pignoramento, l’esattore potrebbe intervenire ma con un ruolo secondario rispetto al primo creditore il quale avrà un peso sostanziale nell’accordare o meno una transazione con il debitore.
Il debitore potrà salvare dal pignoramento la propria casa pagando all’Agenzia Entrate e Riscossione solo una parte delle cartelle esattoriali scadute per un importo che riesca a ridurre sotto la soglia di 120mila euro il proprio debito. L’esattore infatti, per importi inferiori a tale tetto massimo, non può assolutamente avviare una pratica di pignoramento.
In sintesi, l’Agenzia Entrate Riscossione può avviare la procedura di pignoramento solo se:
- l’Agenzia è l’unico creditore
- il debitore possiede diverse proprietà
- il valore totale degli immobili di proprietà del debitore raggiunge 120.000 euro
- il debito maturato dal contribuente è maggiore di 120.000 euro
Aste deserte: come bloccare il pignoramento di una casa
Successivamente a diverse vendite all’asta deserte (alle quali nessun offerente si sia presentato), il giudice può decidere di ridurre l’importo della base d’asta del 25% e addirittura, nel caso in cui la riduzione del valore di vendita non risulti più in grado di soddisfare le richieste del creditore, di disporre la chiusura dell’esecuzione forzata
Esiste una norma del codice di procedura civile in forza della quale, quando più aste vanno deserte con un conseguenziale abbassamento del prezzo di vendita tale da non consentire la soddisfazione dei creditori, il giudice può disporre la chiusura anticipata dell’esecuzione forzata. Normalmente ciò avviene quando l’importo complessivo di base d’asta scende di 1/3 rispetto al valore effettivo riconosciuto dal perito. Tuttavia, il creditore potrebbe riattivare una procedura di pignoramento ma con molta probabilità si andrebbe incontro ad un abuso di diritto al quale il debitore potrebbe opporsi chiedendo un risarcimento da parte del creditore per danno provocato da lite temeraria.
Ad ogni modo, dopo la quarta asta di pignoramento andata deserta il codice di procedura stabilisce l’obbligo di chiusura dell’esecuzione forzata.
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Categoria: Pignoramento
