Ipoteca sulla casa: cos’è, conseguenze e cancellazione

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia, vale a dire uno strumento che l’ordinamento predispone in favore di un creditore per ottenere il soddisfacimento del proprio credito.

Prima di soffermarci sull’ipoteca è necessario fare una breve premessa.

Il nostro ordinamento giuridico prevede, in linea generale, che i creditori hanno tutti eguale diritto di essere soddisfatti sui beni del debitore, è il cosiddetto principio della “par condicio creditorum”. In altre parole, in via di principio, tutti i creditori sono posti su uno stesso piano e non esiste una precedenza di alcuni sugli altri. Pertanto, se non è possibile soddisfare tutti i creditori intervenuti in un’azione esecutiva nei confronti di un comune debitore, allora si procede ad una ripartizione proporzionale fra i creditori stessi.

Tuttavia, la legge ha previsto un sistema di garanzie allo scopo di tutelare maggiormente alcuni creditori. Tra queste si possono citare i privilegi, che sono disposti direttamente dalla legge e prevedono una preferenza accordata ad alcuni creditori sugli altri in ragione della particolare natura o causa del credito.

Esistono, poi, le garanzie reali, quali appunto il pegno e l’ipoteca, che costituiscono dei titoli in base a cui alcuni creditori vanno considerati “privilegiati” rispetto agli altri in occasione della vendita forzata del bene su cui gravano. In particolare, l’iscrizione di un’ipoteca su un immobile consente al creditore ipotecario di espropriare il bene ipotecato e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita.

Le tipologie di Ipoteca

A sua volta, l’ipoteca può essere legale, quando è già la legge che attribuisce ad alcuni creditori il diritto di ottenere l’iscrizione ipotecaria. Esiste poi l’ipoteca volontaria che è quella che viene fatta spontaneamente dal proprietario dell’immobile (si pensi alla classica ipotesi dell’ipoteca rilasciata sul proprio immobile dal mutuatario nei confronti della Banca mutuante a garanzia del finanziamento concesso). Esiste, infine, l’ipoteca giudiziale ovvero il diritto a iscrivere la garanzia in forza di un atto giudiziale (ad esempio una sentenza di condanna al pagamento di una somma o un decreto ingiuntivo).

Può essere iscritta una sola ipoteca sulla mia casa?

No. Ogni creditore che abbia un titolo idoneo può iscrivere ipoteca giudiziale o legale, e allo stesso modo possono essere rilasciate più ipoteche volontarie.

Tuttavia, a seconda del tempo in cui viene effettuata l’iscrizione si realizza una graduazione dei creditori ipotecari. Infatti, questi ultimi non sono posti tutti sullo stesso piano, poiché esiste un ordine di preferenza che si basa sulla data dell’iscrizione dell’ipoteca: ogni iscrizione riceve un numero d’ordine, che è il grado dell’ipoteca.

È stata iscritta ipoteca sulla mia casa, ora cosa può succedere?

Come detto, l’ipoteca non è che una garanzia che si precostituisce il creditore in caso di inadempimento del proprio debitore. Pertanto, fino a che paghi i tuoi debiti puntualmente, non hai nulla da temere perché l’ipoteca non potrà essere “attivata”.

Al contrario, in caso di morosità, uno dei creditori ipotecari potrebbe decidere di soddisfare il proprio diritto di credito sulla tua casa e incardinare una procedura esecutiva immobiliare, al fine di venderla e rivalersi sul prezzo di vendita. Una volta incardinata una procedura esecutiva, tutti i creditori (ipotecari e non) possono intervenirvi e rivalersi sul prezzo di vendita, secondo l’ordine dato dal grado delle ipoteche o dei privilegi. Se avanza qualcosa, allora potranno soddisfarsi anche i creditori non ipotecari.

La mia casa è ipotecata, la posso vendere?

Sì. L’ipoteca, in quanto diritto reale, grava sull’immobile a prescindere da chi ne sia il proprietario e quindi è efficace anche nei confronti del successivo acquirente.

Questo significa che l’ipoteca non comporta alcun limite alla vendita della tua casa, però è bene che tu ed il tuo possibile compratore sappiate che i creditori ipotecari potranno rivalersi sull’immobile ipotecato anche nei confronti di chi lo abbia acquistato.

Cos’è la restrizione dell’ipoteca

Questa è una possibilità molto importante e molto spesso anche sconosciuta. Quando infatti, dopo tanti anni di rate pagate regolarmente o comunque, quando rimane da saldare una somma non importante rispetto all’immobile che garantisce il tutto, allora è possibile liberare una parte del bene vincolato: si parla appunto di restrizione dell’ipoteca. Opportunità che peraltro può diventare perfino un diritto del debitore se il mutuo è fondiario.

Facciamo subito un esempio pratico: immaginiamo di aver contratto un mutuo del valore di € 100.000,00 con costituzione di ipoteca sull’immobile. Ipotizzando di aver pagato l’80% del debito, il soggetto, che ha contratto il mutuo, può pensare di ridurre il peso della garanzia, svincolando una parte del bene dall’ipoteca stessa. Dunque, nel caso in cui il bene in questione, abbia parti distinte o tali che si possano comodamente separare (abitazione più garage, per esempio), con la restrizione dell’ipoteca è possibile liberare dall’ipoteca una delle parti. Sarà possibile quindi svincolare il garage che a quel punto potrà essere anche rivenduto, senza che sul bene gravi una qualsiasi ipoteca.

Nel caso di più beni immobili, dati come ipoteca, il principio di base è lo stesso. La restrizione consente di liberare completamente uno o più immobili dal vincolo dell’ipoteca. Nel caso di mutuo fondiario non è il codice civile ma il Testo Unico Bancario che tutela il consumatore con una disposizione specifica, l’art. 39 quinto comma: “I debitori… hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell’articolo 38.”

“Garanzia sufficiente” vuol dire che il rapporto tra debito residuo e valore immobiliare non deve superare l’80% in modo tale che i beni che rimarranno coperti da ipoteca permettano di soddisfare il creditore in caso di vendita per insolvenza.

Come faccio a cancellare l’ipoteca sulla mia casa?

L’ipoteca può essere cancellata solo in due modi: presentazione al conservatore dei registri immobiliari di un atto contenente l’assenso del creditore ipotecario ovvero cancellazione ordinata con sentenza passata in giudicato.

Pertanto, è possibile ottenere la cancellazione solo ove il creditore sia d’accordo oppure, se quest’ultimo di rifiuta di dare il suo assenso, ove il giudice abbia accertato una delle condizioni di estinzione dell’ipoteca previste dalla legge.

Tra le cause di estinzione ci sono, anzitutto, l’estinzione dell’obbligazione principale, vale a dire il pagamento del proprio debito. L’estinzione può intervenire anche in caso di scadenza dell’ipoteca, cioè se non viene rinnovata dopo 20 anni dalla sua iscrizione (l’ipoteca ha, infatti, durata ventennale).

L’ipoteca si estingue anche in caso di perimento del bene ipotecato e delle particolari ipotesi previste dalla legge.

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Categoria: Asta Giudiziaria