Per acquistare casa o per ottenere la liquidità necessaria a costruire o ristrutturare un edificio, il mutuo ipotecario è sicuramente lo strumento di credito immobiliare più richiesto. Le banche, imponendo un’ipoteca sull’immobile acquistato dai clienti, ottengono la garanzia di rimborso del capitale messo a disposizione, nel caso sopraggiungano condizioni per cui non siano pagate le rate mensili contrattualizzate.
Cos’è il mutuo ipotecario
Il mutuo ipotecario altro non è che un prestito erogato da un istituto di credito (mutuante) a favore di un soggetto (mutuatario). Nello specifico, il mutuatario oltre a dover dimostrare di essere in grado di poter pagare le rate del mutuo, è chiamato a sottoscrivere un’ipoteca sull’immobile acquistato, al fine di garantire alla banca la possibilità di rimborso del capitale erogato.
Caratteristiche mutuo ipotecario
Il mutuo ipotecario ha una durata medio-lunga (da 5 a 30 anni) e rappresenta la forma di credito bancario più utilizzata nelle compravendite immobiliari. È prodotto finanziario con iscrizione ipotecaria che garantisce la possibilità di ottenere la somma di denaro necessaria per l’acquisto o ristrutturazione di un’abitazione in un’unica soluzione, a fronte di un rimborso rateizzato con importo fisso o variabile, contrattualizzato da un piano di ammortamento.
Rate Mutuo bancario
L’importo della rata di un mutuo bancario è dato da una quota capitale alla quale si aggiunge una quota interessi in base al tasso (fisso o variabile) stabilito in relazione all’andamento dei mercati monetari e finanziari con una maggiorazione dello spread. Per il calcolo finale della rata di mutuo, si devono poi sommare delle spese aggiuntive.
Rata Mutuo = Quota capitale + Quota interessi + Spese aggiuntive
Le spese aggiuntive previste per il calcolo della rata mensile mutuo ipotecario sono:
- imposta 2% dell’ammontare complessivo (0,25% per acquisto prima casa);
- spese istruttorie;
- spese per perizia tecnica di valutazione;
- spese notarili per definizione contratto mutuo e iscrizione ipoteca nei registri immobiliari;
- costo premio assicurativo;
- costo annuo per gestione pratica;
- spese incasso rata.
Calcolo rata Mutuo
Per capire quale sarà l’importo effettivo della rata di un mutuo ipotecario, è fondamentale sapere che il tasso di interesse aumenta in maniera proporzionale alla durata del mutuo. Ciò vuol dire, che a parità di capitale finanziato e di tasso di interessi, maggiore sarà la durata del mutuo, minore sarà l’importo delle rate ma più alti saranno gli interessi. All’opposto, minore sarà la durata del mutuo, maggiore sarà la rata ma minori saranno gli interessi.
Diversamente, il tasso di interesse di un mutuo ipotecario a tasso variabile è legato a un indice finanziario di riferimento. Oscillazioni degli indici monetari potranno determinare variazioni dell’importo rata in qualsiasi momento.
I rischi di un mutuo ipotecario
Prima di sottoscrivere un mutuo ipotecario, è fondamentale valutare con attenzione la possibilità di far fronte ad un impegno economico così importante che potrebbe pesare in maniera non indifferente sul bilancio familiare per un bel po’ di tempo.
Nel caso di un mutuo ipotecario a tasso variabile, la possibilità di ritrovarsi con una rata eccessivamente alta rispetto le proprie disponibilità non è un’eventualità così remota. A tale rischio si potrebbe aggiungere il peso di una maggiorazione percentuale dovuta agli interessi di mora per pagamenti avvenuti in ritardo (oltre 30 giorni) rispetto le scadenze contrattualizzate, o ancora peggio, lo scioglimento del contratto con perdita del diritto di proprietà sull’immobile ipotecato. Per questo motivo, calcolare per bene ogni eventualità e analizzare in maniera scrupolosa il piano di ammortamento mutuo predisposto dall’istituto di credito prima di sottoscrivere il finanziamento, è sicuramente un accorgimento importante per evitare di ritrovarsi impreparati e dover poi correre ai ripari.
Informazioni importanti prima della sottoscrizione di un mutuo
Come abbiamo già detto, prima della stipula di un contratto di prestito, è necessaria una pianificazione attenta delle proprie spese ed è raccomandabile che l’ammontare della rata del mutuo non superi un terzo del reddito disponibile, soprattutto nei casi di un mutuo ipotecario con un’incidenza non indifferente a medio-lungo termine o in presenza di altri prestiti che possano indurre al rischio di sovraindebitamento.
Inoltre, per scegliere tra un mutuo a tasso fisso o un mutuo a tasso variabile è importante capire quale sia la reale propensione al rischio del mutuatario.
In generale, in una proposta di mutuo, è fondamentale prestare attenzione al TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) pubblicato sul foglio informativo del mutuo che l’intermediario dovrà mettere a disposizione del mutuatario insieme al PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) contenente tutte le informazioni del contratto. La validità del PIES ha durata di 7 giorni dalla consegna. Durante questo periodo, il cliente potrà decidere se accettare o meno la proposta ricevuta.
Modifiche condizioni contrattuali mutuo ipotecario
Nel caso di un’improvvisa impossibilità a pagare le rate del mutuo è possibile valutare con il consulente bancario eventuali soluzioni, tra le quali:
- rifinanziamento totale o parziale del credito;
- estensione durata;
- rinegoziazione mutuo.
In qualsiasi momento, il cliente potrà trasferire il prestito presso un altro intermediario, avvalendosi del diritto di surroga o portabilità del mutuo che consente l’estinzione del finanziamento utilizzando la somma concessa dal nuovo mutuante (la banca) per estinguere il debito, mantenendo la medesima ipoteca.
L’ammontare degli interessi pagati per un mutuo ipotecario è detraibile dall’Irpef secondo condizioni stabilite dalla legge.
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